Fredag den 16 december 2022, har vi haft en entreprenör på plats för att felsöka varför det inte kommer fram tillräckligt med värme till våra lägenheter och lokaler. Entreprenören har mätt och konstaterat att allt är inställt så som huset är projekterat och vid en första anblick verkar de projekterade värdena korrekta på ett teoretiskt plan.
Vi valde dock att frångå de projekterade värdena och öka flödet med värme på de ställen där vi hade noterat att det inte kommit fram tillräckligt med värme.
I vårt styr- och reglersystem ser det nu ut som att värmen når upp till rätt nivå. Detta bekräftas också vid avläsning av temperaturen på inkommande värme i fördelningsskåpen i tre lägenheter på Labradorgatan under fredagskvällen.
Värmen i vårt hus kommer primärt från bergvärme. När bergvärmen inte räcker till köper föreningen fjärrvärme från Stockholm Exergi.
Värmen som kommer ut från föreningens undercentral fördelas sedan via så kallade shuntar till:
Golvvärme lägenheter i hus 1 (Labradorgatan)
Golvvärme lägenheter i hus 2 (Bobergsgatan)
Golvvärme till Engelska förskolan
Radiatorer (Element) i trapphus och övriga lokaler
Ventilation Hus 1
Ventilation Hus 2
Ventilation Engelska förskolan
Ventilation lokaler
Det vi gjort idag är att se till att det kommer tillräckligt med värme till shuntarna som har hand om Golvvärme och radiatorer.
Golvvärme lägenheter i Hus 1 (Labradorgatan)
Före justeringen låg framledningstemperaturen på vattnet till golvvärmen för lägenheter på Labradorgatan (blå kurva) en bra bit under det uträknade börvärdet (röd kurva). Efter justeringen ser det mycket bättre ut.
Golvvärme lägenheter i Hus 2 (Bobergsgatan)
Framledningstemperaturen för lägenheter på Bobergsgatan har sett bra ut hela tiden
Felsökning i lägenheter
Nästa steg är att gå vidare och felsöka individuella lägenheter. Vissa lägenheter har betydligt lägre temperatur än andra även fast de förses med värme från samma shunt och den uppmätta temperaturen på inkommande värme är de samma.
Föreningens energiköpsavtal
Föreningen tecknade redan innan huset var färdigbyggt ett enegriköpsavtal med Eneo Solutions, som nu blivit uppköpta och heter Alight. Avtalet med Alight gäller från 2018 då bergvärmeanläggningen togs i drift och 25 år framåt.
Alight äger byggnadens bergvärmecentral och ansvarar för att förse föreningen med tillräckligt mycket värme ut från undercentralen (primärsystemet). Den del av värmesystemet som kommer efter undercentralen (sekundärsystemet) ägs och hanteras av föreningen.
Föreningen betalar en fast kostnad per månad till Alight för bergvärmen. Den avgiften styrs av energiköpsavtalet. Föreningen står även för elkostnaden för bergvärmeanläggningen samt den eventuella extra fjärrvärme som behöver köpas av Stockholm Exergi när bergvärmen inte räcker till.
16-18 januari 2023 kommer en ventilationsinjustering att ske i samtliga lägenheter på Bobergsgatan 75. Justeringen kommer att utföras för inkommande och utgående luft inklusive kåporna i köken. Samtliga medlemmar Bobergsgatan 75 ombedes att ställa sina lägenhetslås i serviceläge, alternativt att vara hemma dagtid 8-17 under denna period.
Bakgrund: I samband med OVK besiktningen som genomfördes i Brf Äril Båtbyggarparken före sommaren 2022, framkom det att vissa lägenheter på Bobergsgatan 75 har högre och vissa lägre flöden än ursprungligen projekterat. Till viss del kan detta bero på att vissa lägenheter har förändrat ventilationen pga ombyggnad. Dessa ventilationsförändringar har nu rättats till, varför styrelsen har beslutat att genomföra en ny ventilationsinjustering av alla lägenheter i trapphuset på föreningens bekostnad. Det är mycket viktigt att tekniker från Windefalk Ventilation (eller deras underleverantör) som sköter injusteringen får tillträde till samtliga lägenheter Bobergsgatan 75 under ovanstående nämnda period, annars kan inte injusteringen slutföras korrekt. Den som inte ger tillträde till sin lägenhet kommer alltså att inte bara att påverka sin egen ventilation utan även grannarnas.
En medlem verkar ha glömt kvar två stycken tavlor i glasad ram i källargången mellan Bobergsgatan 71 och Labradorgatan 4. Tavlorna står på golvet utanför källarförråd 3142.
Eftersom tavlorna är inglasade utgör de en skaderisk för barn och vuxna i samband med att glaset eventuellt går sönder.
Som bostadsrättsförening är vi enligt lagen skyldiga att bedriva ett systematisk brandskyddsarbete. För att hjälpa oss med detta har vi tecknat ett serviceavtal med Brandsäkra AB.
I samband med uppstarten av vårt serviceavtal med Brandsäkra i juli 2022 framkom punkter som föreningen behöver åtgärda inom fastigheten, liksom att den allmänna ordningen i fastigheten inte är godkänd på grund av att hindrade och brännbart material förvaras i trapphusen vilka är en utrymningsväg.
Nu är det upp till oss medlemmar att ta bort samtligt material (som till exempel byråer, hyllor, blommor, entrémattor, parasoll, cyklar, el-cyklar, elsparkcyklar, kickbikes, barnvagnar, fotbollsmål, skor, käppar, tomtar mm) i trapphallen utanför den egna entrédörren. Detta är nödvändigt för att föreningen ska uppfylla de lagkrav som vilar på oss som bostadsrättsförening och fastighetsägare.
Som ett första steg för att åstadkomma detta ber vi Er medlemmar tillse att samtligt material avlägsnas från trapphuset och placeras inne i lägenheten, på balkongen, i källarförrådet eller i barnvagnsförrådet.
Styrelsens förhoppning är att ovanstående uppmaning ska fungera, och att ytterligare åtgärder inte ska behöva vidtas.
I samband med budgetarbetet för 2023 har styrelsen beslutat att höja avgiften och drifttillägg (Värme/VA/Ventilation) för bostadsrätter och bostadsrättslokaler med 20 procent från och med 1 januari 2023.
Ökade kostnader, i hög grad driven av höjt ränteläge och den höga inflationen, kommer påverka föreningens ekonomi framåt. Därmed har behovet för höjning uppstått för att bibehålla en långsiktig balans i föreningens ekonomi.
Avgiften för vår hyreslokal, Engelska förskolan, regleras i hyresavtalet och kommer justeras enligt detta.
Avgiften för parkeringsplatser kommer tills vidare vara oförändrade.
• Vi fortsätter arbetet med att förbättra funktionen i fastighetens värmesystem. Vi har anlitat en ny konsult, Willy Ociansson, samma konsult som gjorde en energigenomgång i vår brf i samband med Ecodrive. Willy har föreslagit ett antal åtgärder som vi tillsammans med övriga inblandade företag arbetar med att genomföra.
• På förekommen anledning påminner vi om att den som hyr övernattningsrummet alltid ska städa efter sig. Städmaterial inklusive dammsugare finns i garderoben i hallen. Hör av Er omgående om det är något material som saknas. Hör också av Er snarast om städningen är undermålig, så att styrelsen kan påpeka detta för den medlem som hyrde rummet senast. Styrelsen kontaktas via styrelsen@aril.se
• Vi kommer att, tillsammans med Parkona, se över hyresavtalen för föreningens parkeringsplatser. Avtal för föreningens parkeringsplatser kan endast tecknas av den som är medlem och som bor permanent i sin lägenhet i föreningen. Hyreskontrakt får inte överlåtas eller säljas. Vid avflyttning och uthyrning i andra hand upphör parkeringskontraktet automatiskt att gälla.
• Rensningen av barnvagnsrummen är slutförd. Det som inte var märkt har flyttats till barnvagnsrummet på Labradorgatan 8. Efter 6 månader kommer allt som är kvar att säljas/skänkas bort/slängas.
• Glöm inte att meddela ny mailadress till styrelsen. Vi ser helst att ni använder en privat mailadress så att vi inte förlorar kontakten med er vid ett jobbyte.
• Vi vädjar till alla att betala sin månadsavgift i tid. Varje ärende som skickas till inkasso kostar föreningen 500 kr.
• Vi uppmanar alla som har problem med silverfiskar att kontakta Anticimex se äldre nyhet.
Under onsdagen 23 november kommer Kone till Brf Äril för att utföra återkommande service på hissarna Labradorgatan 4, Labradorgatan 6 samt Labradorgatan 8. Servicen beräknas ta cirka en timme per hiss. Under servicen kommer hissen inte att kunna användas. Vi hänvisar till trapporna under den tid som hissen är avstängd. Denna information kommer även att publicerats på anslagstavlorna i respektive port.
Bakgrund: För att våra hissar skall fungera på bästa sätt är det av största vikt att hissarna sköts och underhålls enligt föreskrivna skötsel- och underhållsinstruktioner så att maximal säkerhet garanteras, livslängden maximeras och att Boverkets föreskrifter följs. Brf Äril har ett serviceavtal tecknat med Kone AB, i vilket det ingår 2-4 servicebesök per år beroende av antalet starter av respektive hiss per år.
Flera lägenheter i våra fastigheter har haft problem med silverfiskar, varav flera även långsprötade silverfiskar som är ett nyare (i Sverige) förekommande skadedjur som tyvärr är svårare att bli av med och som är mer invasivt än traditionella silverfiskar.
På råd av Anticimex vill vi nu därför starkt uppmana alla lägenheter som haft förekomst av silverfiskar att kontakta Anticimex (075-2451000) och be om en noggrannare sanering, där en tekniker kommer ut och går igenom lägenheten. Det är en mer avancerad och effektiv metod än att bara ställa ut hemskickade fällor som ofta är det första steget. Enda chansen för oss att bli av med ohyran är dessvärre att göra en större insats i flera lägenheter, för annars så flyttar silverfiskarna bara runt. Genom att ange att föreningen är försäkrad genom Nordeuropa (försäkringsnummer 50-170465-1) är detta kostnadsfritt för dig som medlem.
Det sker en uppgradering av nödtelefonerna i samtliga hissar i föreningen. Nu är det dags för Labradorgatan 4 (måndag 7 november 8:00-12:00), Labradorgaran 6 (måndag 7 november 12:00-16:00) samt Labradorgatan 8 (tisdag 8 november 8:00-12:00). Under uppgraderingen kommer hissen inte att kunna användas. Vi hänvisar till trapporna under den tid som hissen är avstängd. Information kommer även att publiceras på anslagstavlorna i respektive port under vecka 42.
Bakgrund: På grund av att samtliga mobiloperatörer moderniserar sina tekniska lösningar (bland annat stänger ner 3G mobilnäten), kommer våra befintliga nödtelefoner i fastighetens hissar sluta fungera. För att lösa den uppkomna situationen, så har föreningen beställt en uppgradering av nödtelefonerna från Kone.
